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购买村集体房产有哪些风险

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购买村集体房产有哪些风险

发布日期:2019-07-08 作者: 点击:

     张先生来信咨询:他刚毕业,现在保定市找了一份工作。近期听朋友说郊区某村集体在出售村里盖的楼房,售价比市价低很多,自己很心动,但又有些担心,他想了解一下,如果购买村集体盖的房屋会给自己带来哪些不便?有什么样的风险?

     郑州市律师咨询解答:目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相地转让大量存在,这不仅严重损害了国家、集体利益,导致了土地利用的混乱,影响了土地市场的正常秩序,而且造成了土地产权关系不清,交易不安全,给农村的稳定带来了隐患,也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。在我市像张先生这种情况,存有顾虑的人为数不少。下面,河南仟安律师就村集体出售村集体盖的房产的风险解答如下:

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    一、无法取得产权证。

    建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”也就是说只有拥有个人房产证,才能证明房子是你的,而不只是拥有使用权。而按照法律规定,集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的,相应的在该土地上建造的房屋也无法进行买卖或转让,因此也就无法取得房屋所有权证。

    农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。集体房产证是临时的证明,是个模糊概念,甚至缺乏法律依据。

    二、不能用于抵押和贷款。

    《中华人民共和国担保法》明确规定:“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押,乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”贷款和抵押房产是要依法登记备案的,而登记备案的唯一凭证就是房产证,目前农村房无房产证,也不进行登记。

    三、易产生纠纷,房屋没有保证。

    集体产权房有相当一部分是村里自己开发的,也就是说时任书记就是开发商,如果几年之后,一换届,很可能就会出现纠纷。再者说,村里开发的房子,一般都是以改善村民居住状况名义开发的,没有任何法律保障,没有房产证也没有土地证,出售此类产权的住宅,并不具备正规的房屋买卖合同,而只是签一份租赁合同,合同上的房屋性质也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。

    另外,《土地管理法》第62条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予批准”,这就容易出现这样一个问题:村民将房子卖出后,就意味着再也没有宅基地,而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素,一旦村民开始对自己的出售行为感到后悔,鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为,出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子,那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。

    四、房子质量无保证。

    房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的,根本没有资质,在质量、信誉方面都没有保障。

    开发商开发的房地产项目竣工后,应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记,由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测,待勘测数据确定后,权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价,还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况,以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后,才能确认产权,颁发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏,购买房子后所持有仅为一纸与当地政府签发的合同,在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。

    五、拆迁无补偿。

    根据《土地管理法实施条例》第26条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”私下交易并不能将房屋过户,即使把房款给卖房者,实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售,显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此,目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定,其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。

    六、行为违法,不受法律保护。

    我国《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。


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